2025년 주택양도소득세 개정안, 비과세 요건, 양도세 중과배제 유예

1주택자와 다주택자로 나누어 정리해보자.

 

1주택자

1. 주택양도소득세 비과세 요건

● 1세대

● 1주택

● 2년이상보유(모든 주택에 적용)

● 2년이상거주(특정 주택에 적용)

● 양도가액 12억원 이하 (12억원 이상인 경우, 12억원에서 초과분에 대한 세금만 내면 됨)

 

2. 어떤 주택들이 2년 거주요건이 필요한가?

취득일 기준으로 조정대상지역이었다면 2년 거주요건이 적용됨 (양도일은 상관없음)

 

다주택자

다주택자 중과세율 유예되어 2026년 5월 9일까지 1년 연장됨

조정대상지역 주택도 양도소득세 중과배제

(양도세 중과세 적용에 있어서 조정대상지역 여부는 주택 양도 당시 조정대상지역이면 중과세 적용)

 

1. 양도소득세율표

구분	과세표준액(원)	세율	누진공제액	비고
기본누진세율 (보유기간:2년이상)	1400만원 이하	6%	-	2026.5.9까지 다주택자 중과배제
	1400만원 초과~5000만원 이하	15%	126만원
	5000만원 초과~8800만원 이하	24%	576만원
	8800만원 초과~1.5억이하	35%	1544만원
	1.5억 초과~3억 이하	38%	1994만원
	3억 초과~5억 이하	40%	2594만원
	5억 초과~10억 이하	42%	3594만원
	10억 초과	45%	6594만원
2년미만	토지, 건물 등	40%
	주택, 조합원입주권, 분양권	60%	2년 이상 보유 분양권:60%
1년미만	토지, 건물 등	50%
	주택, 조합원입주권, 분양권	70%

 

2.장기보유특별공제율

보유기간		2년 이상	3"	4"	5"	6"	7"	8"	9"	10"	11"	12"	13"	14"	15"
토지,건물		-	6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20%	22%	24%	26%	28%	30%
1세대 1주택	보유	-	12%	16%	20%	24%	24%	32%	36%	40%
	거주	8%	12%	16%	20%	24%	24%	32%	36%	40%

 

일반 부동산의 경우 3년 보유 시 6%이며, 그 이후 보유기간이 1년마다 2%씩 올라간다. 15년 이상 보유시 30%를 공제받게 되는데, 그 이상은 추가되지 않는다.

그리고 1세대1주택이고 양도가액인 12억원 이상으로서 양도소득세가 해당될 경우에는 보유기간과 거주기간으로 나누어 10년 이상인 경우 각 40% 한도로 공제가 된다. 보유기간과 거주기간이 모두 10년이 넘는다면 80%를 공제한다. 

 

예시) 양도차익 5억원, 보유기간 10년 가정(기본공제 무시)

구분	양도소득세 중과배제	양도소득세 중과적용
		2주택 중과 (기본세율+20%)	3주택 중과 (기본세율+30%)
양도차익	5억원	5억원	5억원
장기보유특별공제	(20%=1억원)	-	-
과세표준	4억원	5억원	5억원
세율	40%-25,940,000	60%-25,940,000	70%-25,940,000
산출세액	134,060,000	274,060,000	324,060,000

 

3. 다주택자 비과세특례

1) 일시적 2주택 비과세 특례

2) 동거봉양합가로 인한 비과세 특례 (합가일로부터 10년 이내 양도한 주택에 비과세 적용)

3) 혼인합가로 인한 비과세 특례 (혼인신고일로부터 10년 이내 양도한 주택에 비과세 적용)

 

일시적 2주택의 경우 양도일 현재 2주택이면 되지만 동거봉양과 혼인의 경우, 양도일 기준 2채가 아니라 합가일, 혼인신고일 기준 2채 여야 비과세 적용, 즉, 혼인신고시 3채 였다가 중간에 1채 팔고, 2채가 된 경우는 비과세 적용 안됨.

 

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